Ako vyriešiť bytovú krízu na Slovensku?
Autor je analytik inštitútu. V minulosti pôsobil na analytických pozíciách v slovenskej a britskej štátnej správe.
Na stiahnutie
Mať kde bývať je základnou ľudskou potrebou a jedným z hlavných predpokladov pre dôstojný a kvalitný život. Bývanie poskytuje priestor na oddych, rodinný život a pomáha chrániť fyzické a duševné zdravie. Poloha bývania určuje prístup k ekonomickým príležitostiam a službám.
Dostupné a dôstojné bývanie je však pre mnohých na Slovensku nedosiahnuteľným cieľom. Domácnosti čelia vysokým cenám a slabému nájomnému sektoru. Dôsledky nie sú len sociálne. Bytová kríza na Slovensku brzdí ekonomický rast, odtláča ľudí zo Slovenska a zhoršuje životné prostredie. Ide o jednu z najväčších ekonomických a sociálnych výziev pre Slovensko.
V rozsiahlej štúdii Ako vyriešiť bytovú krízu na Slovensku? sa tomuto problému venujeme do hĺbky. Prináša 12 opatrení, ktoré by situáciu výrazne zlepšili. Hlavným cieľom je výrazné zlepšenie ponuky bývania – Slovensku dnes chýba možno až 500-tisíc bytov – v kombinácii s cielenou podporou zraniteľných domácností. Špeciálnu pozornosť si zaslúžia rôzne formy nájomného bývania vrátane toho trhového.
Táto štúdia vznikla pri konzultáciách s desiatkami odborníkov a odborníčok. Prípadné chyby chyby ostávajú zodpovednosťou autora.
Slovensku chýbajú státisíce bytov
Bývanie v slovenských mestách patrí medzi najmenej dostupné v Európe. Problém sa netýka len najchudobnejších, ale aj časti strednej triedy. Nedostupnosť bývania brzdí rozvoj krajiny.
Bytový fond je rozvinutý nedostatočne – chýba možno až 500 000 bytov. V porovnaní s EÚ je na Slovensku podpriemerný počet bytov a domov na jedného obyvateľa. Na člena slovenskej domácnosti pripadá len 1,1 obytnej izby, čo je najmenej spomedzi krajín EÚ.
Stavia sa málo bytových jednotiek. Ročne sa ich postaví zhruba 17-tisíc, čo predstavuje menej ako 1 % bytového fondu. Zodpovedá to priemeru EÚ, čo znamená že zaostávanie Slovenska sa nezmenšuje. Menší je aj objem investícií do nového bývania. Slovensko tiež zostáva jednou z najmenej urbanizovaných krajín EÚ.
Dopyt po bývaní bude rásť aj naďalej
Správnou odpoveďou na rastúci dopyt po bývaní v mestách by malo byť najmä zvýšenie ponuky. Opatrenia na strane dopytu – napríklad dotovanie hypoték – by situáciu skôr zhoršili. Napriek tomu by najchudobnejšie domácnosti mali dostávať lepšie fungujúci príspevok na bývanie.
Mimo cielenej pomoci je však potrebné podporu dopytu obmedzovať. Dôležitým zdrojom dopytu po bývaní je investičný dopyt. Ten vedie najmä k vyšším cenám, čo zhoršuje jeho dostupnosť a zvyšuje majetkovú nerovnosť.
Slabý nájomný sektor
Nájomné bývanie prináša dôležité spoločenské výhody. Sektor nájomného bývania je však ako celok rozvnitý slabo. V nejakej forme prenájmu je zrejme menej ako 10 % bytov, čo robí zo Slovenska „hypervlastnícku” spoločnosť. Je to výsledok rozsiahlej privatizácie bytového fondu, pomalej výstavby a slabých nástrojov pre rozvoj dostupného bývania. Rozvoj trhového nájomného sektora brzdia aj nevhodné zákony o nájme a pobyte.
Ako von z bytovej krízy?
Štúdia prináša 12 pragmatických opatrení v štyroch oblastiach. Potrebné sú výrazné zmeny a reformy, ktoré presahujú horizont niekoľkých volebných období. Ich cieľom je výrazné zlepšenie ponuky bývania a cielená podpora zraniteľných domácností. Plošnej podpore dopytu po bývaní je potrebné sa vyvarovať. Špeciálnu pozornosť si zaslúžia rôzne formy nájomného bývania vrátane toho trhového.
Dopyt
- Obmedziť nedostatočne adresné výdavky, najmä podporu hypoték.
- Reformovať príspevok na bývanie tak, aby bol dostupný pre väčší okruh domácností a priblížil sa reálnym nákladom na bývanie.
Ponuka, plánovanie a stavebné regulácie
- Zlepšiť územné plánovanie s cieľom podporiť výstavbu bytov. Zvýšiť flexibilitu územných plánov ako aj ich zmien. Zaviesť brownfieldový pas.
- Zmeniť mechanizmus financovania samospráv s cieľom podporiť schvaľovanie výstavby bytov.
- Vytvoriť strategický pozemkový fond, ktorý pripraví a transformuje pozemky na ďalší rozvoj a následné odovzdanie alebo odpredaj.
- Zrýchliť digitalizáciu stavebného konania a zlepšiť stavebné úrady. Podporiť spájanie funkcie stavebného úradu do väčších regionálnych celkov a integráciu čiastkových vyjadrení do jednotného portálu výstavby.
- Modernizovať štandardy a regulácie pri výstavbe bytov v oblasti svetlotechniky, požiarnej bezpečnosti a parkovania. Povoliť regionalizáciu vybraných štandardov. Uľahčiť konverziu existujúcich nebytových priestorov na byty.
Nájomné bývanie
- Upraviť zákony o nájme a pobyte tak, aby motivovali k vzniku formalizovaných, trhových nájmov na strane najímateľa aj nájomcu.
- Zlepšiť nástroje na podporu obecného nájomného bývania. Upraviť podmienky úverov od Štátneho fondu rozvoja bývania a dotácií ministerstva dopravy. Poskytnúť mestám a obciam nepotrebné štátne pozemky na výstavbu bytov. Pripraviť sa na využívanie európskych zdrojov. Uľahčiť úverovanie obcí pre potreby výstavby bývania.
- Rozvíjať existujúce a zavádzať nové modely dostupného bývania s cieľom zvyšovania ponuky bývania v rôznorodých formách. Naplno využiť európske príležitosti na financovanie v kombinácii so súkromným kapitálom.
Dane a dáta
- Zaviesť fiškálne neutrálnu, prorastovú zmenu daňového mixu na základe zdaňovania nehnuteľností vrátane pôdy v podobe split-rate dane.
- Zlepšiť zber a kvalitu dát o bývaní, nehnuteľnostiach a pozemkoch.
Celú štúdiu nájdete v sekcii Na stiahnutie vyššie.
Publikáciu finančne podporila Friedrich Naumann Stiftung für die Freiheit.
Friedrich Naumann Stiftung für die Freiheit nezodpovedá za obsah tejto publikácie ani za jej akékoľvek následné uplatnenie. Názory, ktoré sú v nej vyjadrené, sú výlučne názormi autora a nutne neodrážajú postoje Friedrich Naumann Stiftung für die Freiheit.
Ilustračný obrázok: Klement Šilinger – Činžový dom BD st. zamestnamcov železničiarov, Sasinkova ul., Bratislava, 1923